Soms ook overdrachtsbelasting bij verkoop van aandelen in een BV

De overdracht van aandelen in een BV is belast zijn met 6% overdrachtsbelasting als voldaan is aan een drietal eisen. Samengevat zijn de eisen die gesteld worden:

  • de koper van de aandelen heeft of krijgt 1/3 van de aandelen
  • de bezittingen van de BV bestaan voor 50% of meer uit onroerende zaken
  • het doel van de vennootschap dient te zijn de exploitatie van die onroerende zaken.

De laatste eis wordt ook wel de doel- of exploitatie-eis genoemd. Uit de rechtspraak blijkt dat als de exploitatie van de onroerende zaken ondergeschikt is aan het verlenen van diensten, dat dan geen sprake is van het exploiteren van onroerende zaken. Een BV die een camping uitbaat, exploiteert geen onroerende zaken. Bij het drijven van een camping staat niet de exploitatie van onroerende zaken voorop maar het verlenen van diensten aan toeristen. Het zelfde geldt voor het exploiteren van een hotel. Ook daar gaat het om diensten aan gasten en de organisatie van congressen etc.

In de praktijk kan het onduidelijk zijn of een BV onroerende zaken exploiteert of juist een ander doel heeft. Onlangs is een dergelijk geval door de Hoge Raad beslist. 

De situatie was de volgende. Een BV exploiteerde twee datacenters in gebouwen samen zo groot als drie voetbalvelden. In deze gebouwen stonden servers en andere computerapparatuur ten behoeve van klanten van de BV. In de gebouwen waren allerlei voorzieningen aangebracht (zoals noodstroom- en klimaatvoorzieningen) zodat de servers ongestoord gebruikt konden worden door de klanten van de BV. In de statuten van de BV stond dat het doel was de exploitatie van onroerende zaken. Bij de verkoop van een aandeel wilde de belastingdienst dat 6% overdrachtsbelasting werd afgedragen over de koopprijs.
De vraag was of de belastingdienst gelijk had.

Volgens de BV was geen sprake van exploitatie van onroerende zaken. Want het ging niet om het exploiteren van de gebouwen, maar om het leveren van serverdiensten etc. De BV had het zichzelf echter onnodig lastig gemaakt. Zo lastig, dat belastingdienst van mening was dat er wél sprake was van exploitatie van onroerende zaken. Zo werden de opbrengsten van de datacenters in de boeken van de BV huurinkomsten genoemd. Ook de doelomschrijving in de statuten is niet in het voordeel van de BV. Gelukkig voor de BV gaat het niet om de formele doelomschrijving maar om het feitelijke doel. Maar het helpt natuurlijk niet als de formele doelomschrijving het exploiteren van onroerende zaken is. Gelukkig heeft de rechter door het door de BV zelf opgerakelde stof heen kunnen kijken en geoordeeld dat geen sprake was van exploitatie van onroerende zaken. Net zo min als dat het geval is bij een camping of hotel zoals hiervoor opgemerkt.

Echter, niet vergeten mag worden dat de belastingdienst het niet lukte door het opgerakelde stof hier te kijken. In de praktijk zal het wel vaker voorkomen dat de doelomschrijving van de BV exploitatie van onroerende zaken suggereert terwijl in werkelijkheid goederen of diensten worden geleverd. Wat te denken van de BV die een of meer windmolens exploiteert. De doelomschrijving zou dan zomaar exploitatie van onroerende zaken kunnen zijn. Of het exploiteren van vermogen. De werkelijkheid is echter dat elektriciteit wordt verkocht. Dat daar een onroerende zaak, windmolen, voor nodig is, is daaraan ondergeschikt. Het feitelijke doel is dan ook het produceren en verkopen van elektriciteit.

Dit zal ook blijken uit de opbrengst van de BV. De opbrengst zal afhankelijk zijn van de geleverde elektriciteit aan het net, nergens anders aan. In dit soort gevallen is het beter dit in de formele doelomschrijving van de BV tot uitdrukking te brengen. Dus geen doelomschrijvingen als het exploiteren van onroerende zaken, maar het leveren van elektriciteit (bij windmolens) of het verzorgen van hoteldiensten (bij hotels).Bij de verkoop van de aandelen in een dergelijke BV zal geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Anders is dit als er sprake is van een concern waarbij de verkoop van de elektriciteit of hoteldiensten in een BV is ondergebracht en de eigendom van de onroerende zaak (windmolen/hotel) in een andere BV. Bij verkoop van de aandelen in de BV die eigenaar van de onroerende zaak is, is dan overdrachtsbelasting verschuldigd.

De les die uit de recente rechtspraak kan worden getrokken is dat heffing van overdrachtsbelasting op onverwachte momenten kan plaatsvinden, maar dat de belastingdienst niet altijd gelijk heeft. Ter voorkoming is het raadzaam voor de verkoop van aandelen in BV met veel onroerende zaken deskundig advies in te winnen. Dit kan onaangename verrassingen en lange en dure procedures voorkomen.

Bron: Actuele artikelen